카톡받) 부부 공동명의를 하는 경우에 가지는 장점 및 단점

오늘 적어볼 내용은 부동산를 취득하거나 보유할 시에 부부 공동명의를 하는 경우에 가지는 장점 및 단점들에 관하여 설명드리고자 한다. 종합부동산세 기본공제, 취득세 및 양도세 등 세금적인 부분에서 부동산의 단독소유 혹은 공동소유에 차이점이 발생함.

이에 오늘은 어떠한 상황에서 부부 공동명의가 유리한 지, 단점은 무엇인지 정리해보고자 한다.

우선 부부공동명의를 간단하게 말씀드리자면 해당 부동산을 공동으로 하나의 부동산에 대하여 지분을 설정하는 경우를 말한다.

🔔부부 공동명의 장점들

부동산의 부부공동명의 설정 이유는 대다수가 세금 절감이 목적에 있음. 크게 적어보자면 아래의 세 가지 이유들 때문에 부동산을 공동명의로 설정한다.

1. 부부 중 한명이 일방적으로 재산권리 행사 불가
2. 세금 절세 효과(종부세, 상속세, 양도세)
3. 경매로 넘어갈 경우 소유권이 방어가 됨

1. 일방적인 재산권 행사 방지

우선 부부가 공동으로 해당 부동산에 소유권을 등기쳤기에 한명이 일방적으로 주택을 매각하거나 계약하는 등 행위에 제한이 생긴다
부부 양방의 인감 증명이 있어야 재산의 처분이 가능한 상태로 변경됩니다. 물론 상대방의 위임장 및 인감도장이 있으면 한명이 부동산에 가서 계약이 가능하기도 함. 그래도 이러한 처분행위에 부부 두 명의 인감증명이 있어야 재산처분이 가능하다.

2. 세금 절세

부부 공동명의의 가장 큰 이유라고 할 수 있겠음. 종합부동산세, 양도세, 상속세 산정 시 부부 공동명의로 설정하게 되면 세금 감면 효과를 볼 수 있다.

​종합부동산세

종합부동산세는 인별 과세이다.

단독소유 : 11억까지 공제

부부 공동명의 소유 : 인당 6억원으로 최대 12억원이 과세대상에서 공제

예를 들어서 만일 12억의 아파트를 단독소유일 경우 공제액이 11억원이기에 1억에 대하여 종부세가 산정된다.

그러나 공동소유일 경우 인당 6억원까지 공제되므로 과세 금액이 없다. (부부 5대5 지분소유일 경우)

* 또한 공동명의로 해당 부동산을 설정할 경우는 1세대 1주택이 됨.

양도소득세

주택을 내가 팔 때 내는 세금인 양도소득세에도 감면 혜택이 늘어난다.

양도소득세는 1명당 연 250만원까지 공제가 된다. 그런데 부부가 공동으로 해당 주택을 소유할 경우 250만원 + 250만원의 총합 500만원까지 공제가 된다.

* 양도소득금액에서 해당 총계(500만원) 공제


상속세

공동명의로 설정한 주택의 소유자 중 배우자 1명이 사망하였을 경우 아래와 같이 상속세가 발생한다.

1. 공동명의 : 사망한 배우자의 지분에 대하여 상속세 발생

2. 단독명의 : 소유주 사망 시 지분 100% 상속세

3. 경매 넘어갈 경우 소유권 방어 가능

만일 공동으로 등기한 주택이 부부 중 한 명이 일방적으로 대출을 받아 경매로 넘어갈 경우, 대출을 받지 않은 상대방의 지분은 경매 대상이 아니다.​

이에 경매 낙찰자는 상대방의 지분도 추가적으로 매입해야 거주가 가능한 상태가 되는 것임. 이런 매물은 경매도 잘 진행이 안되기에 소유권 방어가 가능하다.

🔔부부 공동명의에 꼭 장점들만 있는 것은 아님. 단점들도 총 3가지 정도로 나열해볼 수 있다.

1. 단독명의에서 공동명의로 변경 시 취득세 발생
2. 건강보험료 지역가입자로 전환될 수 있음
3. 부동산계약 시 번거로울 수 있음

* 또한 종부세는 공동명의로 설정 시 세금 절세 효과를 누릴 수 있으나 재산세의 경우 공동명의, 단독명의 여부 관계 없이 발생하은 세금인 것도 알아둘 필요가 있겠음.

1. 단독명의에서 공동명의 변경 시 취득세

부부 공동명의로 바꿀 경우 경우 취득세가 중과될 수 있음. 신규 취득하려는 사람의 지분만큼 발생한다.

2. 건강보험료 지역가입자 전환될 수 있음
재산과세표준을 넘길 시에는 피부양자자격에서 탈락함.

즉 부부 중 남편이 외벌이기에 아내가 남편 밑에 건보료가 들어가있다가 재산을 대량 소유함으로서 건보료가 인상될 가능성이 있다는 것이다.

3. 계약 시 번거로움
부동산을 계약시에 기존에는 소유자 1명의 인감증명만 있으면 되었으나 공동명의로 변경한다면 공동명의자 2명의 인감이 필요하다.

상황에 맞춰서 명의를 설정하는게 좋음!

무조건 부부공동명의가 좋은 것은 아니고 상황에 맞춰서 설정하는것이 좋다. 일반적으로는 아래의 상황에 따라 공동명의 / 단독명의를 결정하게 됨.

1. 다주택자는 단독명의가 유리할 수 있음

2주택자가 2채 모두 공동명의로 설정할 경우 부부 모두 2주택으로 간주되어 2주택 세율이 적용됨(최대 6%

2. 고가주택은 신규취득시 공동명의

12억 이상의 고가주택을 취득할 경우 공동명의로 설정하여 공시가격 낮추면 종부세 절감할 수 있음.

3. 60세이상 장기보유특별공제 대상자는 단독명의

60%를 공제받는 시점을 보아 고령자, 장기보유 공제가 적용되는 단독명의가 공동명의보다 유리하다.

* 부부 중 지분율이 큰 사람이 납세 의무자가 됨. 납세의무자의 나이와 주택 보유기간을 토대로 고령자·장기 보유 공제를 적용받음

오늘은 이렇게 부동산 공동명의 및 단독명의의 장단점에 대하여 적어보았음. 요즘은 절세를 목적으로 부동산을 취득시 공동명의를 하는 경우가 많으나 상황에 맞춰서 진행하셔야겠다.