부동산 매매 계약서 서식 원본
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부동산 매매 계약서 서식 원본.pdf
▶ 매매 계약 전 파악 사항 1
1. 부동산 매수 목적물의 권리관계의 분석
2. 등본(인지. 발급 날자 확인)에 확인되지 않는 별도의 권리 분석
3. 사업부지의 지가. 기준시가. 시가표준액. 감정가액과 실거래가. 주택공 시 가액 분석
4. 주택의 노후도와 하자보수를 받을 수 있는 시기와 대상 등과 계약정의 손괴 또는 하자 부분의 보수등 파악한다.
5. 승계대출 한도를 계산하여 미충 당시 부채충당 현금의 계획과 맞는지 예산을 검토 하고 대환대출시 거치기간 및 변동과 고정금리를 잘 따져서 자신에게 유리한 상품으로 대환 계획.
6. 양도소득세의 계획과 공제 사항등의 습득
매수 후 양도소득세의 발생과 보유기간에 따른 특별공제 및 다주택 중 과세와 필요경비 공제. 기타공제등을 파악하여 계획 기간의 양도세 를 예측하여 계획을 세운다.
7. 취. 등록세의 납부액과 신고 과정을 익히고 계산하여 예산에 계획에 반영한다.(상속. 증여. 공공시설세)
▶ 매매 계약 전 파악 사항 2
1. 부동산 매수 목적물의 권리관계의 분석
1) 부동상 토지. 건물 등기부등본 상의 목적물 표시
목적물 토지의 정확한 면적
2) 건물. 토지등기부등본 상의 소유권 표시
(1) 매도자와 실지 최종 소유주와의 일치여부
(2) 공유지분 대상자의 소유주 다수 여부
(3) 소유주가 개인인지 법인인지 확인
(4) 협의 대상자의 소유주와의 권리 관계 및 신분
3) 건물. 토지등기부등본 상의 소유권외 표시
(1) 소유주의 대출 또는 채무등으로 인한 근저당권의 설정 파악
(매매 시 해지 가능과 서류의 양자 동시 이행 요구)
(2) 가등기(매매예약. 가처분. 가압류. 압류등의 제3자 소송의 대기 상 황과 경매의 가능성과 실 진행 여부 확인 및 분석)
(3) 전세권 설정등의 임대차등의 확인
(4) 기제 지상권의 확인
4) 타 법령의 규정에 의한 등본에 소유의 행사 제한의 부기등기 검토
▣ 권리관계가 복잡한 물건은 사고가 일어날 수 있음으로 가급적 피하거나 정리시 매매 하는 것이 좋으며 저당권의 해지를 목적으로 계약을 하는 경우 계약금을 공탁 또는 중계사에게 잔금 지급일 또는 중도금 지급일까 지의 목적성 지급을 명기하고 맡기면서 협회의 5000만원 이하의 내에서 보증서를 받아놓는 방법도 있음
2. 등본(인지. 발급 날자 확인)에 확인되지 않는 별도의 권리 분석
1) 압류 처리되지 않고 있는 토지의 국세. 지방세 미납 진행 여부
2) 법인일 경우 내부의 우선변재의 임금 채권의 재산권리 존재 여부
3) 임대차보호법의 세입자의 전. 월세 보증금 파악
▣ 권리관계가 복잡한 물건은 사고가 일어날 수 있음으로 가급적 피하거나 정리시 매매 하는 것이 좋음
3. 사업부지의 지가. 기준시가. 시가표준액. 감정가액과 실거래가. 주택공시 가액 분석
1) 주택공시가격 체크
주택에 대한 모든 과세기준의 지표로 정부가 건물과 부속토지를 일체 로 평가하여 공시하는 주택가격 공시액
▣ 직전년도의 공시가격 준으로 당해 연도의 공시가격 상승률과 실지거 래가 대비의 비율을 분석해 본다.
2) 국세청기준시가(주택은 주택공시가격이 과표의 기준. 예외의 조건에 따라 국세청장이 정한 기준시가 적용)
소득세법과 상속. 증여 세법으로 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액을 알수없을 경우의 산정과 상속세 및 증여세법 에 의한 상속재산(또는 증여재산)의 평가액 산정의 기준이 되는 정부 가 정한 가액
3) 지방세 과세 시가표준액 체크(주택은 개별주택가격 산정 기준)
행정자치부가 취득, 등록, 재산세 등 지방세부과를 위해 평가 기준으 로 삼고 있는 금액
4) 감정 평가액 체크
(1) 실지거래가를 알 수없는 경우 상속. 증여세의 취득가액 기준
(2개 이상의 감정 평가액 산술 평균 평가액)
(2) 금융기관의 융자 평가 기준
(3) 법원 경매평가액. 자산관리공사 경매.공매 실행 평가액
(4) 국가 개발사업 부동산 수용 평가액
5) 실거래가액 체크
(1) 양도소득세의 양도 가액(실거래가액 - 취득가액)
(2) 기간 내의 상속. 증여의 양도 시
(3) 거래신고제 지역 취. 등록세
▣ 정부의 정책 기조가 심했던 시기와 호재 시기의 년도의 실거래가와 변동 표를 년도 별 또는 월별 작성하여 부동산 실거래 상승율을 분석해 보고 계획 예정 보유기간 후의 납부대상 세금을 계산하여 재태크의 수익성을 검토해본다.
▣ 주변지의 동일 검토와 사례검토 필
4. 주택의 노후도와 하자보수를 받을 수 있는 시기와 대상 등과 계약정의 손 괴 또는 하자 부분의 보수등 파악한다.
5. 장래의 가치상승 및 생활의 편익의 교통. 환경. 교육과 발전 속도등을 우 수성을 체크하여 선택의 기준에 맞는 주택인지 포괄적으로 고려한다.
▶ 매매 계약 시 파악 사항
1. 매매종료 시까지 매매계약전과의 다른 등본의 권리 변동사항을 체크
2. 계약 당사자의 확인
1) 중계사의 중계대상물 확인 설명서와 계약일 직전의 등본상의 소유주 인 등기의 명의인과 계약
2) 소유주(등기 명의인)가 아닌 대리인과 계약 시 소유주의 인감증명서 (최근 3개월 이내의 인감으로서 관할지에 소유주 본인 발급 사실 확 인)가 첨부된 위임장과 소유주 인감도장(위임장의 도장과 인감도장의 동일 확인) 지참
3) 가능하다면 계약 시 매매예약(가등기)를 하는 방향으로 협의
3. 계약서의 작성
1) 중개업소 비치 계약서 이용과 별도 합의사항의 특약 기술
2) 목적물 표시 및 소유권이전. 명도시기
3) 대금액수와 지불 시기
4) 매도. 매수인. 중개인 인적사항등과 날인
5) 매도인 담보책임. 해약금. 조세공과금의 부담등
6) 3통작성 각 1통씩과 1통 중개사 보관
▶ 매매 계약 대금납부 중 파악 사항
1. 중도금 지급 시
1) 지급전 당일 매매계약 시와 다른 등본의 권리 변동사항을 체크
2) 지급 후 영수증 수급
3) 잔금 지급 시간과 장소와 매도인 준비 서류 체크
4) 대출 승계일 경우 잔금지급일전 매수인 대출 승계서류의 해당 금융권 제출과 마감 준비
▣ 중도금 지급전까지 매수인은 계약금을 포기. 매도인은 계약금 배액을 변 상하고 해약이 가능
2. 잔금 지급 시
1) 지급전 당일 매매계약 시와 다른 등본의 권리 변동사항을 체크
2) 저당. 임차. 전세권등의 승계시 공제금액의 세부 체크
3) 매도인 등기이전서류를 검토하고 이상이 없을시 잔금지급과 동시 영 수 확인
▣ 매도인인감명서와 매수인 인적사항 동일 확인
4) 융자금 승계 경우 매도인 대출금 이자정산 필 확인
5) 매도인 세입자의 각종 세금 및 관리비. 공과금등의 영수증 수급 보관
▣ 매도인은 양도세 자진신고에 맞추어 미리 양도차액의 필요경비의 증빙과 중계사 수수료의 영수증 및 관련 증빙을 준비와 취득가액의 합산 가액인 취득 당시의 취. 등록세의 증빙을 준비 한다.
▶ 특약사항
특약사항란은 계약서작성에 있어서 단순하게 처리하는 경우 등이 많은데 이 란을 잘 이용하면 추후 분쟁 및 손해배상책임 등에 대해서 예방할 수 있는 경우가 많다.
① 매매부동산은 계약시 현상태대로 매도 및 매수한다는 조건
… 추후 분쟁의 소지를 사전에 차단할 수 있음.
② 매수인은 본 물건을 매수하는데 있어서 매도인의 융자금 사천만원(기업은행 신정지점 채권최고금액 사천팔백만원)을 승계하기로 한다. 이 경우 융자금을 잔금지급금액에서 공제하고 잔금을 계산하기로 한다. 또는 매도인은 잔금지급전까지 기업은행 융자금을 상환한다는 특약조건
③ 매수인은 본물건의 임차인 등을 승계하면 그 보증금을 잔금지급시 공제하고 지급한다는 내용
㉠ 임차보증금내역 ㉡ 임차인별로 점유부분표시 등을 상세히 기재하게 된다.
㉢ 기존임대차계약승계시 - 임차인 등이 매도인과 기존에 작성한 임대차계약서상의 임차보증금 및 임차기간 등을 승계한다는 내용을 기재하고 이러한 사실 등을 임차인 등이 확인하고 동의합니다. 따라서 매도인(전임대인)에게는 임차인 등이 보증금채권을 청구하지 아니하고, 매수인(새로운 임대인)에게만 보증금을 청구한다는 내용을 기재하여 매도인, 매수인, 임차인 등이 기명날인하면 추후 매도인의 임차인들의 보증금을 추가적으로 책임지는(경매로 인하여 보증금 미회수시) 일을 예방할 수 있을 것입니다.
④ 위 물건인도 전까지의 관리비 및 기타 공과금을 모두 청산하여 매도인이 납부한다는 내용
⑤ 대리계약인 경우(소유자의 허가계약 등) - 대리계약시 중도금, 잔금을 본인(소유자)이 수령하고 계약서 본인란에 직접 서명날인하기로 하는 조건 등을 기재
⑥ 계약이후 분쟁이 발생할 수 있는 내용 등을 기재
⑦ 계약당시 특별한 사항이 있는 경우 그 내용
⑧ 계약당사자가 요구하는 사항이 있는 경우 그 내용
⑨ 잔금납부방법 및 시기 또는 부동산인도시기
⑩ 중개대상 확인설명서 기재내용 중 후일에 문제가 될 내용 등을 보충기재
⑪ 명도가 안된 제한물건이나 기타 권리제한문제(조세채권압류, 일반채권자 등의 가압류 등 법정소송중이거나, 상속부동산에 대한 등기이전후 매도 등) 등이 있을 경우 언제까지 소멸시킨다는 내용 또는 이전한다는 내용
⑫ 토지거래허가대상인 경우 토지거래허가가 이루어지지 못할 경우 해제조건 등을 명시한다.
이와 같이 특약사항란에 자세히 기재하게 되는데 이란이 부족한 경우 별지를 첨부하여 약정사항 등을 자세히 기재하게 되면 추후 분쟁의 소지가 그만큼 줄어들게 될 것입니다. 특약사항란이 모두 기재되고 나서는 반드시 매도인, 매수인, 중개업자가 각각 서명날인해야합니다.
" 매수인이 중도금 또는 잔금일로부터 7일 후까지 별도의 서면통지나 협의가 없음에도 불구하고
일방적으로 연체한 경우에는 매도인은 별도의 통보 없이 계약을 해제할 수 있으며,
이때 매수인은 매매대금의 10%를 위약금으로 지급한다. "
부동산 계약 시 특약사항
◐중개업자의 주의사항
1. 물건분석을 철저히 하고 중개대상물확인설명서에 기재한다..
아파트 등 공동주택 - 등기부등본, (중개대상물확인설명서 작성시 건축물대장, 토지이용계획확인원은 단지별로 발급받아 두고 사용하면 됨)
주택, 토지 등 - 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 검토한다.
2. 계약시, 잔금시 등기부등본을 발급받아 확인한다.
3. 주택임차인이 법인일 경우는 주택임대차보호법 적용이 안 되며 외국인일 경우는 적용을 받음.
4. 부부사이에는 일상적인 가사에 대한 일만 대리할 수 있으며 임대차계약은 일상가사의 범위를 벗어난 일이므로 부부 일방이 대리할 수 없다.
하지만 우리 민법에서 말하는 표현대리, 즉 실제로 대리권이 없으나 대리권이 있는 것 같은 외관이 있고 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우인 무권대리행위에 대하여 본인에게 책임을 지게 하는 제도가 있습니다. 남편이 해외로 장기출장중이고 대리권부여의 확인이 불가능할 대 부인이 대리권을 받았다고 주장했을 때에는 이를 믿고 체결한 임대차계약은 사안에 따라 유효한 경우도 있습니다. 이는 외관을 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위한 것입니다.
5. 대리계약일 경우 위임장, 인감증명서를 첨부하되 인감증명, 주민등록등본의 유효기간은 3개월임.
인감증명서, 위임장의 원본은 매수인, 임차인에게 교부하고 중개업자는 사본을 보관한다.
※ 본 계약은 매도인 ◯◯◯의 대리인 ***가 체결하는 것으로 대리권한은 별첨 위임장 및 인감증명서로 확인함.
6. 부부간의 대리계약도 이혼,별거 등을 예상, 본인에게 전화로 주민번호,이름,위임여부 등을 확인한다.
7. 아파트의 특별수선충당금은 법적으로 임대인이 부담하게 되어있음(만기시 일괄 정산).
8. 중개사무소 보관서류 중 거래신고한 매매계약서는 모두 보관하여야 합니다(단속기관에서는 거래신고내역을 가지고 다니면서 대조할 수 있기 때문입니다).
※ 특약사항 (필요한 항목만 골라서 쓰세요).
◐아파트 매매계약 시
사례 1(매수인이 이사할 경우)
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억삼천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매도인이 변제(잔금일까지의 이자, 중도해지수수료(중요), 말소비용 포함)한다.
☞금융감독원에서는 시중 은행에 포괄근저당을 금지하라고 하고 있지만 실제는 신용대출, 마이너스대출, 제3자에 보증설정 등이 있을 경우 근저당원리금만 변제해서는 말소를 안 해주므로 사전에 은행에 말소가 되는지를 확인해야 함, 간혹 은행직원도 전화확인 시 실수하는 경우가 있음.
3. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억오천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매수인이 승계하기로 한다(은행 승계가능여부는 매수인의 책임으로 한다)
4. 잔금시 관리비예치금 금 ◯◯◯원은 매수인이 매도인에게 지불(승계)하기로 한다.
5. 붙박이장, 에어컨은 매도인의 소유로(가져가기로) 한다.
6. 잔금일은 쌍방 합의하여 조정할 수 있다.
7. 계약금중 금오백만원은 계약일에 지불하고 나머지 금◯◯◯원은 ◯월◯일(계약 다음날) 매도인의 계좌(◯◯은행, 예금주:◯◯◯, ***-888-***)에 송금하기로 한다.
8. 매수인이 은행대출을 받을 경우 매도인은 세입자의 전출신고 등에 협조한다.
사례 2(전세안고 매수할 경우)
1. 계약 시의 시설상태에서 계약한다.
2. 위 매매대금은 전세보증금 금일억삼천만원이 포함된 금액이며 잔금시 위 잔금에서 공제(승계)하고 지불한다(전세를 안고 매매할 경우).
3. 잔금시 전세계약서를 교부한다(전세를 안고 매매할 경우).
4. 잔금시 관리비예치금 금200,000원을 매수인이 매도인에게 지불(승계)한다.
5. 잔금시 현거주 임차인의 특별수선충당금 금◯◯◯원을 매도인이 매수인에게 지불(승계)한다.
사례 3(매도인의 대리인이 나와서 계약을 체결할 때)
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 잔금일까지의 관리비(도시가스 포함) 등은 매도인이 정산납부한다.
3. 본 매매계약에 대해서 매도인의 대리인 홍길순(관계 : 처)이 매도인과 연대하여 책임지고 잔금시(또는 중도금시) 매도인 본인이 참석한다(위임장, 인감증명서 가능) - 이 경우 대리인의 신분증 복사하여 계약서에 첨부하여 준다.
4. 대리인이 집주인의 위임장, 인감증명서(가급적 본인이 발급받은 것)를 지참했을 경우에는 본인에게 직접 전화통화 하여 확인.
※계약 시는 매매나 전월세나 중개업자가 잘 아는 사람일지라도 매도인, 임대인, 대리인의 신분증을 꼭 매수인, 임차인에게(대리인은 신분증 복사본 교부) 확인시키는 것이 중개업자의 신뢰성 제고됨.
◐아파트 임대차 계약시
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 잔금일(이사일)까지의 관리비등은 현임차인과 임대인이 정산납부한다(세입자가 살던 집을 임대할 때)
3. 위 1항에 불구하고 임대인은 주방 타일, 발코니새시, 유리 등을 보수하여 주기로 한다.
4. 임대인은 잔금시 도배비용조로 금오십만원을 지불한다(집주인이 도배비용 일부를 부담할 때).
5. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 말소하기로 한다(전액 변제시).
6. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)중 금오천만원을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 감액등기 하기로 한다(일부 변제시).
7. 계약금중 금이백만원은 계약시에 지불하고(온라인송금하고) 나머지 금일천만원은 2007.4.30에(계약 다음날 등 기재) 임대인의 계좌(◯◯은행, 예금주:◯◯◯, 계좌번호 :***-***-***)에 송금한다.
8. 임대인은 입주일에 임차인이 입주하는데 하자가 없도록 하고(분양대금, 관리비예치금, 입주증, 열쇠 등) 임차인은 잔금으로 분양대금납부에 협조한다(신규아파트 계약시).
9. 임대인은 잔금시 본 아파트에 설정된 근저당권 및 전세권설정(전세권자:◯◯◯)을 해지(말소)하기로 한다(해지접수 포함).
10. 본 임대차계약 후 잔금 지불 전에 본 물건에 근저당, 가처분 등이 설정되면 임대인의 귀책사유로 계약금의 배액 배상하여 해약한다.
11. 잔금일은 현 거주 세입자와 합의하여 조정하기로 한다(현재 세입자가 있는 집을 세입자가 없는 상태에서 계약할 때) - 세입자가 있는 집을 계약할 때는 매매든 전세든 집주인과 현세입자가 참석하여 계약하는 것이 좋음.
12. 임대차기간 중 임대인이 근저당 등을 설정할 경우에는 임차인에게 사전에 알리기로 한다.
※ 임대차는 기본적인 주거시설(보일러, 전기배선, 상하수도 등)의 하자보수책임은 임대인에게 있으며 일상적으로 사용하는 시설물(변기, 세면대, 싱크대 등)의 수리는 임차인에게 있을 수 있다.
13. 발코니 새시, 빨래건조대 등은 입주 전에 임대인이 설치하기로 한다(신규아파트 입주 시)
◐단독주택 임대차 계약 시 주의할점
1. 단독주택 임대차시 중개대상물확인설명서에 융자금액도 기재하되 1,2,3층 등에 있는 세입자의 개략적인 전월세 보증금도 기재를 해주어야 함.
2. 단독, 다가구는 번지수만 정확히 기재하고(호수가 틀려도 상관없음), 다세대주택은 연립, 아파트와 같이 번지와 호수가 정확히 기재되어야 함(호수가 틀릴 경우 손해배상 책임이 발생함)
3. 단독주택은 옥탑 등의 불법 증축, 불법 샷시확장 등으로 건축물대장에 불법건축물이라고 표시되어 있는 경우가 간혹 있으므로 반드시 건축물대장을 발급, 확인하여야 함 - 매매나 임대에 있어 불법건축물로 되어 있어 문제가 자주 발생함.
4. 위 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원석과 정원수 등 일체를 포함하기로 한다.
(법적으로 부동산은 ”토지 및 그 정착물“로써 정원석 등이 포함되어야 하나, 별도 명기하는 것이 좋음.
5. 본 주택의 토지, 건물면적은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.
6. 무허가건물도 중개할 수 있음.
<주택임대차보호법의 보호를 받는 건물>
①등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등
②등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물의 주택부분
③무허가건물이나 가건물로서 주택
④주거를 겸하는 가게나 공장의 주거부분
⑤비주거용건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대한 경우나 주인의 승낙을 얻어 주거용도로 개조한 경우(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우에는 해당 안됨)
◐상가 점포 임대차 특약
1. 현 시설상태에서 계약한다.
2. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등)영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요함.
3. 위2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다(특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)
4. 부가가치세는 임대인이 부담한다. 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음).
5. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).
6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시).
7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다(입주권, 영업손실보상 등은 별도임)
8. 상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나 임차인 입장에서는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.
9. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.
10.임대인의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
11.구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.
12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 ◯◯㎡이나 계약당시 실측면적은 ◯◯㎡인 상태에서 계약하는 것으로 임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기하지 않기로 한다.
13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인) 에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.
- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한 뒤 양도, 양수한다.
14. 양도인은 향후◯년 간 ◯◯구 관내에서 ◯◯◯상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.
15. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다(보증금 및 월세의 ◯%이내 인상은 양수인이 용인함).
- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.
16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.
- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한다.
18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시).
19. ①점포 임대차계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다” 라고 계약하면 거의 무효가 됩니다. 임대인은 구실만 생기면 임대료를 올립니다.
미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차권양도인에게 임대차계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.
②권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.
단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.
◐업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항
- 현 시설 상태에서 계약함.
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
수 있다(매도인의 계약금 배액 배상).
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다(임대료 변경시 ◯◯◯ 한다).
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- 이 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.
◐토지 매매, 임대차 특약
1. 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.
※ 매매계약 후 현황측량 등의 사유로 계약면적 등의 증감이 있을 경우 상호 정산하기로 한다(이럴 경우를 대비해서 계약서에 면적당 금액을 기재한다)
2. 본건 부동산은 토지거래허가 구역인바 만일 매수인이 토지거래허가를 받지 못할 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 한다(또는 토지거래허가를 받지 못할 경우 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환하여 해약한다).
3. 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 수목 등 일체를 포함하기로 한다.
4. 기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.
5. 본 물건의 계약에 있어 관계 법률의 규제사항 및 매각 토지상의 지장물에 대하여 매수인의 책임으로 인수한다.
6. 본 계약은 환지예정지로 지정된 상태의 계약으로 환지확정으로 인한 청산금관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하며, 토지면적의 증감이 있더라도 거래당사자는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 또는 면적 증감이 있을 경우 환지확정 후 이 계약에서 정한 면적당 단가를 기준으로 정산하기로 한다.
◐부동산 계약의 해제와 해지 판례
1. 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약 이 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판 91.8. 13. 91다13717)
답, 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 본다.
설령 중도금 지급기일 이후에 지급을 최고하였다 하더라도 이는 은혜적으로 봄.
2. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 되면 자동적으로 계약이 해제되는지 (대판 98. 6. 12. 98다505)
답, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음으로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 계약이 해제된다.(내용증명을 보내면 족함)
3. 부동산매매계약에 있어서 잔대금 미지급시 자동해제 된다는 특약의 효력은?
답, 매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일까지는 반드시 이행하겠다고 확약한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동적으로 실효된다(대판96.3.8. 96다55467)
4. 계약서내용에 "계약금의 배액을 상환하고, 위약시에는 지급한 계약금을 포기하고 계약은 자동적으로 해제된다"는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부(82.4.27 대판 80다 851)
답변- 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.
◐특약과 임대차보호법의 우선순위
1. 임대차계약에서 특약사항이 있더라도 그 특약이 임차인에게 불리한 것이라면, 이는 주택 및 상가임대차보호법에 위배되는 약정이므로 그 특약은 효력이 없습니다.
(1) "증감청구할 수 있는 규정"을 임대인과 임차인이 합의해서 없애겠다는 것은 임차인에게 불리하여 "무효"입니다.
경제사정이 변경되어 "감액"할 수도 있는데 그것을 못하니 임차인에게 불리하여 무효로 하겠다는 것입니다.
(2) 하지만 증액의 범위(주택은 5%나 상가건물은 12%)를 임차인이 초과해서 더 올려 주기(주택 10%나 상가 20%로)로 "합의하면" 그것은 또 세입자가 불이익을 감수하겠다는 것이니 그것은 또 "유효"라고 합니다.
◐재개발지역인 경우
1. 관리처분계획인가가 나기 전이라면 분양평형을 명기하지 않는다.
2. 분양자격이 없을 경우 원금반환, 손해배상(기 지불금액, 기간에 대한 이자) 등의 특약을 한다.
3. 잔금일 기준 변상금에 대한 구소유자의 납부의무를 명확히 기재한다.
변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를(5년분 소급) 부과하는 것
4. 세입자 명도문제
◐분양권매매계약서 작성
계약 전 체크사항.
1. 분양계약서를 매도자로부터 확인하고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여
분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.
2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류 등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박 시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
(특히 조합아파트는 명의변경이 안 되는 경우가 많으므로 확인을 철저히 한다)
5. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
6. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
7. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
8. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
9. 융자금의 중도상환수수료, 대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.
분양권매매계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치 시 계약서를 작성한다.
2. 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.
5. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.
6. 매도인은 계약금(4천) + 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.
7. 분양계약서는 계약시 복사본을 매수자에 교부하고 중도금이 있을 경우에는 중개업소에 보관한다.
8. 분양권 중개수수료의 기준금액은 (기 불입금+프리미엄)입니다.
◐전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서
애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었다면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.
결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.
한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.
주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.
◐사무실, 상가 점포, 공장, 오피스텔 매매 시 부동산중개업소 유의사항
부가가치세
상가(오피스텔 공장 등의 건물)를 매매한다면 토지 지분에 대해서는 면세이지만 건물은 과세 대상이 됩니다.
계약시 부가가치세를 어떻게 할 것인지 명확히 정리하시기 바랍니다.
1)계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석
- 이는 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깎아준 셈
2)일반적인 계약의 경우
매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재 했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산한다.
잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부한다. 매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는다.
만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 경우도 있다.
◐토지거래허가구역에 관한 판례
1. 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있는지 여부 및 허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 그 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있는지 여부
→규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결할 당사자사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가 신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다.
2. 토지거래허가구역에서 허가 없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 그 허가를 받기까지 매수인의 대금지급이 없었음을 이유로 매도인이 계약을 해제할 수 있는지 여부
→허가 없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받기까지는 매매계약이 그 계약내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서 매수인으로서도 그 계약내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없으며, 설사계약상 매수인의 대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무에 선행하여 이행하기로 약정되어 있었다고 하더라도, 매수인에게 그 대금지급의무가 없음은 마찬가지여서 매도인으로서는 그 대금 지급이 없었음을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
3. 토지거래허가구역 내의 토지 매매계약 체결시에 한 허가신청 협력의무 불이행에 대한 손해배상액 약정의 효력(유효)
→국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 관할 관청의 허가를 받기 전 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것이므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 [1997.2.28, 96다49933]
4. 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 해제 할 수 있는지 여부
→유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.[1999.6.17]
5. 매매계약 당사자 일방이 허가신청 협력의무를 이행하지 아니한 채 계약을 일방적으로 철회하여 상대방이 손해를 입은 경우, 손해배상책임 여부
→유동적 무효 상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을 하여야 할 협력의무를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다.
6. 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부
→매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금을 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금을 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.
7. 허가 없이 체결된 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허 용되는 시기 (확정적으로 무효가 된 때)
→허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고 유동적무효 상태가 확정적무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약 관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약 관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다.
8. 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태에 있는 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우
→국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시 한 경우 에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고, 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.
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계약서의 특약사항 기재
계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.
흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다
1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우
흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다
이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다
2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우
또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다
3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.
이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 '만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.' 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다
★매매 계약 특약사항 정리★
# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.
#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.
#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함
#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.
#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..
#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.
#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.
#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.
#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.
#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.
#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함
#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함
#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.
#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.
#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..
1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다
2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.
3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.
4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.
5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다...
매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.
잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.
제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.
매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.
잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.
매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.
00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.
000은 매도자가 부담한다.
본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.
계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)
매수인은 현 전세계약을 승계한다.
잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.
매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.
★전세/월세 특약사항 모음★
#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함
#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함
#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함
#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.
#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함
#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.
#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함
#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..
#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.
#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.
#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.
@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임
@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.
@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.
@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.
@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.
(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)
@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.
@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.
@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.
@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.
@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.
@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.
@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.
@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.
@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임
@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.
@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.
@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.
@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.
@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.
예를 들어
'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...
@ 약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..
즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다..
★● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항 ★
- 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.
- 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.
- 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.
- 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게
단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.
(※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히
작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)
▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항
① ○○구역 재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로
단독 분양 대상이며 ○○ 평형 분양자격에 합당할 것.
② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에
소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.
[소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종
세금(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]
초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의
변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.
변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의
사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던
경우가 많다. 재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을
부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.
생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면
분쟁의 소지가 되곤 한다.
▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항
상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른
변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로
정산하기로 한다.
철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시
언급하여야 한다. 새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이
추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는
것이다.
▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항
상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로
이주비 지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할
비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.
이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다
. 대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을
요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는
것을 방지하기 위함이다.
이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을
받을 수 있다. 초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여
세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.
▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항
① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에
위치하였음.
② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는
상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야
한다.
③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로
인한 세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는
임대인에게 요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여
임대인인 가옥주가 이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.
하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를
받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로
추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.
재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차
보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이
지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.
단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을
참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.
◈- 각종 부동산 계약서 특약사항 예제 ◈
■ 아파트 매매
1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.
2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및
상환키로 한다.
3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.
4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산
■ 전-월세
1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.
2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준 다.
3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.
4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다.
5. 연체이자는 월(10%)로 한다.
6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.
7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)
8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을 반환키로 약정한다.
9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.
10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.
11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다
■ 재개발 아파트
1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.
(세금) → 세금은 잔금일 기준
* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.
■ 분양권
1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.
2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.
■ 권리 양도 계약서 특약사항
어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.
권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.
그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.
그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.
임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.
임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.
임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.
미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.
권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.
단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.
■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항
- 현 시설 상태에서 맺는 계약임
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
수 있다.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.
- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이
격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.
- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.
물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.
- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인
은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어
떻게 할 것인가?
이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에
가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.
- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해
줄 수 있어야 계약이 성사된다.
요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다.
- 매매 계약시 주의사항
♣ 부동산공부 확인은 필수
- 부동산등기부등본
- 토지이용계획확인원
- 지적도(임야도)
- 토지대장(임야대장)
- 건축물관리대장
- 공시지가 확인원 등
♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물!
- 위조, 변조의 위험
♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.
♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험
♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심
♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.
- 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문
♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심
♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인
- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다
♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.
♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.
♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.
- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면?
매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는
1.인감증명서 1통
2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로)
3.토지대장 1통
4.건축물관리대장 1통
5.토지가격확인원 1통
6.등기권리증
7.인감도장지참
등 7가지 서류가 필요하다.
그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.
매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다,
공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.
똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.
매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.
법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다.
- 분양권계약서 쓰는 방법
계약전 체크사항.
1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여
분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.
2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
(특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우
가 많으니 설명에 조심하세요.)
계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.
계약내용의 주요 체크포인트
1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.
잔금지불
1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.
인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도
용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)
매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.
양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않
으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.
기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개
사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다
- 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은?
입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.
그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.
결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.
한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.
주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.
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